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　　作为富力集团打造的东进标杆项目之一，富力·悦禧城位于黄埔临港经济区——广州第三代中心，以180万方的大城体量稳踞广州东进C位热盘。

　　【大城品牌】——最懂广州的旧改造城专家富力地产，操刀笔村旧改，打造黄埔区最有品质的双公园·全能教育大城。

　　【大城交通】——30分钟直通珠江新城；13号线号线环绕；（家门口）有轨电车2号线大公交总站搭建多维交通网络。

　　【大城商业】——下楼即享15万㎡项目商业综合中心，总体22万㎡一站式大城商业，体量媲美1.5个天河城；5分钟即达时代城、南岗万达、缤纷城等大型商业综合体。

　　【大城教育】——家门口省一级九年制公办学校（中、小学）、双幼儿园、东区小学和初中。

　　富力悦禧城，约180万方生态教育大城，占位主城之芯，交通路网四通八达，3大干线纵横无缝隙连接广州天河，30分钟可享天河生活圈；家门口即享有轨电车2号线（在建），轻松接驳三地铁，互联全城。

　　富力悦禧城项目距离有轨电车2号线分钟即可到达！根据规划，有轨电车2号线号线设置站点换乘，实现铁轨无缝对接。

　　规划约22万㎡商业，约1.5倍天河城体量，出门即达南岗万达、时代城、缤纷汇等三大城市商业综合体，吃喝玩乐购一站式满足。

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　　此外，项目规划8所学校，家门口即享品牌公办九年制学校（规划），全龄优质教育，助力孩子轻松“赢”在起跑线上。

　　富力新城本身建有幼儿园，九年一贯制省级公立中小学，预计今年6月建成，9月开学提供36班小学、18班中学优质学位，全龄教育通通是确定项。

　　大城靠山而建，依傍国家级丹水坑风景区和龙头山森林公园，私享6000亩原生态氧护，社区静享4大主题园林，让都市人远离城市喧嚣，让心灵回归宁静。

　　从老城的宜居社区缔造者，到珠江新城CBD的商业领袖，26年发展与理解，成就最懂广州的开发商、旧改造城专家——富力地产；

　　广州富力新城售楼处24小时VIP电线、【主城中心】第二CBD临港经济区，主城芯最好

　　摊开广州CBD的发展历程，中央商务区不断迭代。广州东进20年，黄埔强势崛起！

　　“新基建四大区域”，涵盖5G网络、人工智能、大数据、工业互联网等七大产业，落地120个重点项目，总投资超1500亿元。

　　富力悦禧城位于广园快速路与东鹏大道交汇处，正是黄埔临港经济区板块的北端外围。

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　　售楼处24小时VIP电线黄埔临港经济区定位为新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区。

　　作为广州第二CBD的重要组成部分，临港经济区将与国际金融城、珠江新城、琶洲互联网集聚区等组团联动，成为粤港澳大湾区的重要发展引擎。未来，黄埔临港经济区将形成“两带多廊、生态织补、六区多点、产业联动”的整体结构。

　　而富力悦禧城正倚靠着龙头山绿核的东部生态区——丹水坑风景旅游区，能受到板块发展一定程度上的辐射。

　　目前，楼盘周边多为山野植被，附近拆迁施工也持续开展，就现状而言并不算好，甚至可以用荒僻来形容。

　　客观来说，富力悦禧城的区位价值甚高，未来升值的潜力不容小觑。3、【主城交通】接壤广州东西大动脉，三地铁+有轨电车+双公交总站环绕

　　4、【主城商业】下楼即享大城22万㎡全能商业，5分钟即享媲美天河城的成熟商业

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　　时代城、百事佳亨辉广场、汇赢商业广场、祥利来商业城等汇聚而成的商圈；已经动工或即将开业的还有南岗万达广场、大湾区国际动漫城、黄埔佳纷天地等。

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　　售楼处24小时VIP电线、【主城宜居】天河东低密度岭南人文大城整个项目以独立组团点式围合设计，降低居住密度，同时，保证前后无遮挡和超阔抬地式中轴主题园林景观，户户带入户花园；保留14处的文物古迹，700年生活文化底蘊。

　　项目二期精装交标再升级，不止升级材料品牌，更有系列人性化和智能化设计，如客厅电动窗帘、客厅天花隐藏式空间、三重过滤净水器和多功能洗碗机等，专注品质健康生活。

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　　8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

　　从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

　　据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

　　分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

　　二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

　　而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

　　分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

　　分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

　　盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

　　我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

　　第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

　　第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

　　第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

　　总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧

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